В Петербурге разработаны новые нормы классификации бизнес-центров

Новые реалии рынка офисной недвижимости, новые требования, которые арендаторы предъявляют к помещениям – все это нашло отражение в документе. Несмотря на то, что большинство критериев ужесточили, ряд параметров, напротив, изменили в сторону послабления.

 

«С 2008 года – времени, когда была создана первая классификация современного офисного предложения Петербурга – рынок значительно изменился как количественно, так и качественно. За этот период количество офисных объектов в городе увеличилось более чем вдвое: было введено свыше 2 млн кв. м, сформировались новые деловые районы, в частности Московский проспект и зона Пулково. Измененная классификация призвана стать ориентиром в первую очередь для собственников и девелоперов, планирующих в Петербурге строительство новых офисных зданий. Она носит рекомендательный характер», – отмечают аналитики.

 

Требования разделены на несколько категорий: местоположение, парковка, инженерия, конструктив, собственность, управление и сертификация. В сумме изменения коснулись 21 параметра, подробнее о них ниже.

 

Удачная локация

 

Для объективной оценки локации и транспортной доступности офисных объектов удаленность здания от ближайшей станции метро, согласно новой классификации, рассчитывается исходя из фактического расстояния (не более 1,2 км) вместо времени в пути (10-15 минут ходьбы). Помимо этого, для удаленных от метро бизнес-центров уточнено время ожидания шаттлов: 5-15 минут в утренние и вечерние часы пик. Данные требования являются обязательными для классов A и B+, для класса B – факультативными.

 

Без парковки никуда

 

Наличие парковки и обеспеченность машиноместами – одна из важнейших характеристик, на которую обращают внимание арендаторы офисов. Для объектов класса А ужесточено требование по организации паркинга: он должен быть либо подземным, либо многоуровневым наземным с крытым переходом к офисному зданию, обеспечивая таким образом комфорт передвижения резидентам и гостям бизнес-центров. Параметр организованной охраняемой парковки сохранен в качестве обязательного в классе B+ и факультативного в классе B. При этом показатель обеспеченности офисных объектов парковочными местами был снижен для центра Петербурга в соответствии с реальной практикой рынка: ограниченное пространство для девелопмента и высокие затраты при организации многоуровневого подземного паркинга делают существующие нормы практически невыполнимыми.

 

В результате для исторического центра города (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районы) норма обеспеченности машиноместами повышена с 1/100 до 1/150, что соответствует не менее чем 1 месту на150 кв. марендопригодной офисной площади. Для остальных районов, которые в новой классификации объединены в одну группу, – не менее 1/80.

 

Классная инженерия

 

В новой классификации офисных зданий были изменены требования к техническим параметрам, касающимся инженерного оснащения. В связи с развитием бизнеса, в том числе IT-индустрии, и спецификой требований, предъявляемых к организации офисного пространства и вспомогательных помещений (серверных комнат), были ужесточены нормы систем вентиляции и кондиционирования, электроснабжения, пожарных систем и систем безопасности. В частности, система принудительной вентиляции стала обязательной для всех классов.

 

Офисный конструктив

 

Отдельного внимания были удостоены конструктивные особенности офисных зданий. Требования к планировочным решениям, глубине этажа, допустимой нагрузке на межэтажные перекрытия также пересмотрены. Изменены требования к шагу колонн, что способствует организации более открытой и эффективной планировки этажа.

 

Важным дополнением к системе классификации офисов стал раздел «Сертификация», появление которого свидетельствует о растущем внимании делового сообщества к вопросам энергоэффективности. Новый пункт носит рекомендательный характер для бизнес-центров всех классов в части их соответствия международным и российским стандартам экологической эффективности зданий (BREEAM, LEED, Green Zoom).

 

Управление под надзором

 

Ряд существенных обновлений в документе коснулся вопросов управления зданием. Так, наличие управляющей компании становится обязательным для всех бизнес-центров класса B. При этом для классов А и В+ условия немного смягчаются, в частности трехлетний опыт работы перестает быть обязательным критерием при выборе УК. В бизнес-центрах класса В+ к управляющей компании не предъявляется дополнительных требований, а в объектах класса А могут работать операторы, управляющие несколькими офисными зданиями или обладающие соответствующим международным опытом. Также из нововведений - организация ресепшн и места ожидания в бизнес-центрах класса В+, ранее этот параметр был неприменим для подобных объектов. Для объектов класса В требование будет носить факультативный характер, в то время как ранее оно было неприменимо.

 

Источник: Компании «Большой четверки»