Рынок коммерческой недвижимости Петербурга к осени: свободных площадей больше, сделок меньше

Осенний деловой сезон открывается на рынке, который заметно отличается от прошлогоднего. Свободных площадей стало больше, сделок — меньше, а разрыв между объектами внутри одного класса вырос. Собрали, что показывают опубликованные данные аналитиков рынка, и что из этого следует для тех, кто сейчас ищет помещение или сдаёт его.

Офисы: вакантность растёт, но неравномерно

По итогам первого квартала 2026 года доля свободных офисных площадей в Петербурге составила около 5,8%. При этом внутри сегмента картина разошлась: в классе B свободных площадей стало заметно больше, а в классе A — наоборот меньше.

Объём арендованных офисных площадей за период сократился более чем вдвое — примерно до 182 тыс. м². Компании реже выходят на новые сделки: часть откладывает переезд, часть продлевает договоры на прежних местах.

Прогноз на год, который дают аналитики, сдержанный: стабилизация вакантности в районе 5% и умеренный рост ставок — до 10%.

Склады: спрос просел, но свободных площадей по-прежнему мало

В складском сегменте вакантность выросла до 3,1%, а спрос сократился примерно на 38%. Объём сделок составил около 3,3 млн м² — в 1,6 раза меньше, чем в 2024 году.

При этом складской рынок остаётся дефицитным по качественному предложению: свободных площадей мало относительно потребности, и спрос со стороны розницы и электронной торговли продолжает держать сегмент.

Главное изменение: адрес стал важнее класса

Самое заметное, что фиксируют аналитики, — усиление разрыва между объектами. Одни сохраняют арендаторов и доход, другие теряют их при формально одинаковом классе.

Рынок всё больше становится рынком отдельных адресов: конкретное расположение, транспортная доступность и состояние объекта значат больше, чем буква в классификации. Это же объясняет, почему средние цифры по сегменту всё хуже описывают конкретную сделку.

Что это значит на практике

Если вы арендатор. Переговорная позиция впервые за долгое время сместилась в вашу сторону — но не везде одинаково. В классе B выбор шире и условия обсуждаемы; в классе A свободных площадей меньше, и торг там короче. Осенняя пролонгация — повод пересчитать полный платёж и обсудить условия, а не продлевать по инерции.

Если вы собственник. Сравнение с «средней ставкой по рынку» работает всё хуже: решает состояние конкретного объекта и его адрес. Вложения в то, что видно арендатору при осмотре — входная группа, инженерия, парковка, — сейчас окупаются быстрее, чем ожидание, когда рынок «сам вернётся».

Если вы покупаете под сдачу. Считать доходность по валовой ставке в такой ситуации особенно рискованно: между арендаторами появляется простой, а налог и эксплуатация платятся полностью. Смотреть нужно на чистый поток и на то, чем конкретный объект отличается от соседнего.

Важная оговорка

Приведённые цифры — это данные по рынку в целом, опубликованные аналитиками. Они полезны как ориентир, но не заменяют оценку конкретного объекта: разброс внутри одного класса сейчас больше, чем разница между классами.

---

Это первый материал в новом формате — короткий разбор рыночных данных вместо развёрнутой статьи. Напишите нам, полезен ли такой формат и о чём стоит рассказывать в новостях: по отклику решим, делать ли рубрику регулярной. Форма опроса.