Торговля и склады Петербурга 2026: ТЦ теряют прибыль, склады ищут баланс

2024–2025 годы казались временем восстановления торговой недвижимости: площади заполнялись, новые российские бренды занимали места ушедших западных. Но 2026 год принёс новые вызовы. Торговые центры столкнулись с падением прибыли и трафика. Складской рынок — с ростом вакантности после рекордного дефицита. Оба сегмента перестраиваются. Разбираем, что происходит и почему.

Торговые центры: «идеальный шторм» по версии Фонтанки

По данным аналитиков NF Group, по итогам 2025 года доля свободных площадей в торговых центрах Петербурга выросла до 4,7% — плюс 1,6 п.п. за год. В 2026 году ожидается дальнейший рост: прогноз — 5–7%. Причём речь не о возврате к пустым залам 2022 года, а о более глубоком структурном сдвиге.

Консолидированный диагноз рынка звучит так: потребители, так и не дождавшись возвращения привычных иностранных брендов, ушли на маркетплейсы. Розничные торговцы на этом фоне тормозят открытие новых точек, требуют скидок от арендодателей, а часть из них и вовсе сворачивает бизнес. Затраты и налоговая нагрузка при этом только растут.

Практическое следствие: ставки аренды в торговых центрах в 2025 году стагнировали, арендодатели шли на уступки ради сохранения арендаторов. В 2026 году эта тенденция продолжается.

Стрит-ритейл: охлаждение после рекордов

Если в 2024–2025 годах стрит-ритейл в центре Петербурга демонстрировал минимальную вакантность, то в начале 2026 года Коммерсантъ зафиксировал рост этого показателя до 6,3%. Это всё ещё не критичный уровень, но тенденция изменилась.

Причины — те же, что давят на ТЦ: снижение трафика, дорогие кредиты для бизнеса, конкуренция со стороны интернет-каналов. Кофейни и рестораны, которые долгое время держали стрит-ритейл на плаву, сами испытывают давление роста издержек.

Устойчивее всего в формате чувствуют себя: аптеки и медицинские сервисы, банковские отделения, пункты выдачи маркетплейсов и сетевой общепит с низким чеком. Именно эти арендаторы поддерживают заполняемость на приемлемом уровне.

Новая конфигурация рынка: районные ТЦ вместо мегамоллов

2026 год не станет годом крупных торговых открытий в Петербурге. Запланированы четыре новых объекта — все малоформатные, районного масштаба. Это не случайность: застройщикы осознанно смещаются от логики масштабирования к логике «точной настройки» под конкретный район.

Районный торговый центр с акцентом на ежедневное потребление, сервисы, детские форматы и местный общепит оказывается более устойчивой моделью, чем крупный молл с якорными арендаторами fashion-сегмента. Покупатель не едет через весь город за одеждой — он заказывает на маркетплейсе. Но за едой, стрижкой и детской секцией — идёт пешком.

Успешные ТЦ всё отчётливее превращаются в инфраструктуру района, а не в торговые площадки. Те, кто не перестраивается, теряют трафик и арендаторов.

Склады: рекордный дефицит сменился балансировкой

Ещё в конце 2024 года вакантность в складах класса A в Петербурге составляла менее 1%. В 2025 году она выросла до 2,3% в классе A и 4% в классе B — итоговый показатель по рынку составил 2,7%. На начало 2026 года свободно около 160 тыс. кв. м качественных складских площадей.

Это всё ещё очень низкий уровень в историческом контексте, но направление движения изменилось. Склады перешли из режима острого дефицита в режим осторожной балансировки.

Ставки на склады: впервые за три года — вниз

По консенсус-прогнозу аналитиков Центра ценовых индексов (ЦЦИ), в 2026 году ставки аренды складов в Петербурге снизятся на 7,1% по отношению к 2025 году. Это первое снижение после трёхлетнего роста.

Актуальный диапазон запрашиваемых ставок аренды на производственно-складские площади — 1 000–1 400 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. Средневзвешенная ставка для класса A — около 9 600–10 000 руб. за кв. м в год. Прогноз участников рынка: к концу 2026 года ставка сползёт к отметке около 10 000 руб. за кв. м в год.

Главная причина охлаждения — рост нового предложения. В 2026 году в агломерации Петербурга ожидается ввод около 374–812 тыс. кв. м новой складской недвижимости (оценки разных аналитиков расходятся). Доля строительства без предварительных договоров аренды вырастет с 13% в 2025 году до 48%: застройщикы строят без предварительно подписанных договоров, рассчитывая на поглощение со стороны рынка.

Кто строит и кто арендует в 2026 году

Крупнейшие объекты I квартала 2026 года: новый корпус комплекса «100к» в Буграх (69 тыс. кв. м), распределительный центр Wildberries в Красном Бору (59 тыс. кв. м), производственно-складской комплекс «Гейзер» в Шушарах (25 тыс. кв. м). До конца года запланированы ещё несколько крупных объектов суммарной площадью свыше 130 тыс. кв. м.

Структура арендаторов изменилась по сравнению с периодом бума электронная торговля. Доля компаний интернет-торговли сократилась до 13% от объёма сделок — против пиковых значений прошлых лет. На первый план вышли розничные сети (36%) и транспортно-логистические операторы (20%). Производственные компании, обновляющие складскую базу, — ещё один значимый сегмент спроса.

Риски второго полугодия

Рост вакантности продолжится по мере ввода новых объектов без предварительной аренды. Стабилизация возможна при условии, что отложенный спрос — прежде всего со стороны торговых и производственных компаний — выйдет на рынок во второй половине 2026 года.

Если деловая активность в ключевых клиентских секторах не восстановится, вакантность продолжит расти. Финансовые условия усиливают осторожность: ставки по коммерческой ипотеке всё ещё высоки, что сдерживает и застройщиков, и арендаторов от новых обязательств.

Что это значит для арендатора и инвестора

Для арендатора торговых площадей: арендодатели сейчас готовы к диалогу. Момент для пересмотра условий договора или переезда в лучший объект — один из лучших за последние три года.

Для арендатора складских площадей: ставки плавно снижаются, выбор расширяется. Но качественные объекты в топовых локациях (вдоль КАД, у федеральных трасс) по-прежнему в дефиците. Планируйте переезд заранее.

Для инвестора: торговая недвижимость сейчас — рискованный выбор без глубокого анализа конкретного объекта. Склады с качественными долгосрочными арендаторами остаются привлекательнее, несмотря на снижение ставок.

В финальной статье цикла — инвестиции в коммерческую недвижимость Петербурга в 2026 году: актуальные ставки капитализации, стратегии и что происходит с рынком торгов.
торговая недвижимость, склады, ТРЦ, Санкт-Петербург, 2026, маркетплейсы, логистика, вакантность