Рынок коммерческой недвижимости Петербурга: перезагрузка перед новым витком развития

В конце 2025 года рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга переживает переломный момент. После двух лет рекордных показателей он возвращается к более устойчивому, но при этом сложному развитию. Эксперты фиксируют рост предложения и спроса в одних сегментах и коррекцию в других, что заставляет инвесторов и арендаторов действовать более осмотрительно.

Общая динамика: рост предложения на фоне структурных изменений

Данные аналитиков свидетельствуют об увеличении количества предложений на рынке. По сравнению с прошлым годом предложение в сегменте продажи коммерческих объектов выросло на 4%, а в сегменте аренды — на впечатляющие 26%. При этом около 62% всех предложений сосредоточено в Санкт-Петербурге, что подчеркивает его роль как основного делового центра региона.

Однако ключевым трендом конца 2025 года становится не количественный рост, а качественное перераспределение спроса и инвестиций. Инвесторы и конечные пользователи недвижимости стали более разборчивы, смещая фокус с простого расширения площадей на их оптимизацию и поиск объектов с высоким потенциалом роста стоимости.

Офисный сегмент: устойчивый дефицит качества

Ситуация на офисном рынке напоминает игру в музыкальные стулья: качественных помещений не хватает, и за них идет конкуренция. Несмотря на ввод новых площадей, общий уровень вакантности остается крайне низким — около 3.9%. Дефицит особенно ощутим в сегменте крупных блоков в бизнес-центрах высокого класса.

• Ставки аренды в целом по рынку стабильны, но в объектах класса «А» они демонстрируют уверенный рост — в среднем на 18% за год.

• Спрос на покупку офисов немного снизился (на 2%), в то время как арендный спрос держится на прежнем уровне. Многие компании, сталкиваясь с нехваткой готовых решений, вынуждены рассматривать строящиеся объекты или ждать освобождения помещений, что удлиняет сроки сделок.

Склады и промышленная недвижимость: фаза зрелости и новые форматы

Складской сегмент, долгое время бывший локомотивом рынка, вступает в фазу коррекции. Объем сделок заметно снизился, и игроки перешли от ажиотажного расширения к оптимизации логистических цепочек. В то же время арендные ставки сохраняют устойчивость.

На этом фоне ярким трендом становится развитие сегмента light industrial — небольших производственно-складских помещений. Объем этого рынка в Петербурге и области достиг 116 тыс. кв. м, и он продолжает расти. За год арендные ставки на такие объекты выросли на 9%, что отражает высокий спрос со стороны малого и среднего бизнеса.

Торговая недвижимость: ставка на трансформацию

Спрос на покупку торговых площадей вырос на 17%, что говорит об уверенности инвесторов в долгосрочных перспективах ритейла. Однако арендный спрос снизился на 5%. Успех теперь определяется не локацией и площадью, а концепцией. Эксперты отмечают, что около 53% торговых центров Петербурга нуждаются в реконцепции и трансформации в многофункциональные центры, совмещающие шопинг, развлечения, спорт и общественное питание.

Инвестиции: возврат к «новой норме»

После рекордных 2023-2024 годов инвестиционная активность в 2025 году снижается. Общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга, по предварительным данным, составил около 74 млрд рублей, что почти в два раза меньше показателей прошлого года. Это не кризис, а возвращение к долгосрочным средним значениям после аномального всплеска.

Структура инвестиций также меняется, отражая переоценку рисков и возможностей:

Сегмент недвижимости	Доля в общем объеме инвестиций
Торговая недвижимость	28%
Жилая недвижимость	26%
Складские помещения	16%
Гостиницы	14%
Офисные площади	11%
Многофункциональные комплексы	5%

Главным критерием для совершения сделок стало наличие дисконта к стоимости. Инвесторы все реже смотрят на текущую доходность и все чаще — на потенциал роста стоимости объекта после модернизации, редевелопмента или смены концепции.

Взгляд в будущее: что ждет рынок в 2026 году

В условиях экономической неопределенности и высокой стоимости заемных средств участники рынка вынуждены адаптироваться. Ключевыми трендами на ближайшую перспективу станут:

1. «Рынок арендатора» в складском сегменте: Рост вакансий может привести к тому, что в 2026 году арендаторы складов получат больше рычагов для переговоров об условиях договоров.

2. Бум нишевых форматов: Ожидается стремительное развитие рынка self-storage (услуг по хранению вещей) и дальнейший рост сегмента light industrial для малых производств.

3. Давление со стороны регуляторов: С 2026 года ожидается повышение ставки НДС, что неизбежно увеличит себестоимость строительства и может оказать дополнительное давление на цены как на первичном, так и на вторичном рынках.

Резюмируя, четвертый квартал 2025 года стал для рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга временем переоценки и перераспределения. Период легких денег и ажиотажного спроса закончился. Успех теперь будет зависеть от глубокой экспертизы, умения находить объекты со скрытым потенциалом и предлагать гибкие, адаптированные к запросам бизнеса решения.