Участок с постройками: что такое самовольная постройка, чем она грозит покупателю и как это проверить до сделки

«Участок с ангаром и двумя бытовками, всё работает». Для покупателя это выгода: можно сразу начинать. Но если постройка возведена без документов, вместе с участком вы можете купить обязанность её снести. Разбираем, как отличить законное строение от самовольного.

Что такое самовольная постройка

Самовольной считается постройка, которую возвели:

• на земельном участке, не отведённом для такого строительства;
• без необходимых разрешений;
• с существенным нарушением градостроительных и строительных норм.

Признаки не всегда видны снаружи. Здание может стоять много лет, платить налог и сдаваться в аренду, но по документам оказаться непризнанным.

Почему это важно покупателю

Закон устанавливает: самовольную постройку нельзя продавать, дарить, сдавать в аренду и совершать с ней другие сделки. Её могут обязать снести или привести в соответствие с требованиями за счёт того, кто ей владеет. Покупатель, который приобрёл участок с такой постройкой, может столкнуться с требованием о сносе. Иногда суд признаёт право на постройку, но для этого должны выполняться условия, и результат нельзя гарантировать.

Что проверить до задатка

1. Выписка из ЕГРН на участок. Есть ли в ней сведения о здании, а также вид разрешённого использования.
2. Выписка на само строение. Зарегистрировано ли право, совпадают ли площадь, этажность и назначение.
3. Разрешение на строительство и документ о вводе в эксплуатацию. Если здание капитальное, они должны быть. Для объектов, возведённых давно, возможны иные документы.
4. Технический план и фактическое состояние. Совпадает ли то, что в документах, с тем, что стоит на участке. Достройки и пристройки без оформления — частая проблема.
5. Соответствие ВРИ. Назначение здания должно вписываться в разрешённое использование участка.
6. Границы. Стоит ли постройка целиком в границах участка, не заходит ли на соседний или на красные линии, охранные зоны.
7. Судебные дела. Нет ли споров о сносе или признании права.

Временные строения и капитальные: в чём разница

Бытовка, павильон на лёгком основании, ангар без фундамента могут не относиться к недвижимости. С ними иная логика: зарегистрировать на них право нельзя, но и риск самовольной постройки в классическом смысле иной. Вопрос, считать ли конкретное строение капитальным, решают по признакам прочной связи с землёй и возможности перемещения без несоразмерного ущерба. В спорных случаях лучше заказать экспертное заключение.

Что записать в договоре купли-продажи

• Заверение продавца, что постройки возведены законно и на них нет притязаний третьих лиц.
• Перечень объектов, передаваемых вместе с участком, с кадастровыми номерами.
• Последствия, если окажется, что постройка самовольная: право покупателя отказаться, вернуть деньги, потребовать возмещения.
• Условие о передаче всех документов на строения.

Если постройка всё-таки самовольная

Варианты есть, но каждый требует времени и затрат:

• оформить документы и признать право (если нет существенных нарушений и это возможно);
• привести здание в соответствие с требованиями;
• снести и построить заново;
• пересмотреть цену или отказаться от сделки.

Заложите это в расчёт цены заранее.

Коротко

• Самовольную постройку нельзя продавать, а покупателю она может обернуться сносом.
• Сверяйте документы с тем, что реально стоит на участке.
• Проверяйте ВРИ, границы и охранные зоны.
• Перечень построек и заверение продавца записывайте в договор.

Объекты с земельными участками можно посмотреть в разделе продажи каталога, а набор документов уточнить у собственника до задатка.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста по конкретной сделке.