Кадастровая стоимость и налог на имущество: как проверить нежилой объект до покупки

Покупатель сравнивает два офиса: цены одинаковые, площади тоже. Через год выясняется, что один из них облагается налогом на имущество от кадастровой стоимости, а второй — нет. Разница может оказаться заметной, и её нужно было увидеть до сделки.

Это не налоговая консультация и не расчёт. Мы разбираем, где искать ответ, какие документы запросить и когда имеет смысл оспаривать стоимость. Ставки и льготы различаются по регионам и меняются, поэтому цифр здесь нет.

Налог считают по-разному

Для организаций налог на имущество зависит от того, как определяется налоговая база. Для одних объектов это остаточная стоимость по данным учёта. Для ряда нежилых объектов — кадастровая стоимость. Какие именно объекты облагаются от кадастровой стоимости, определяет перечень, который формирует регион. Ставки и льготы устанавливает региональный закон. Для индивидуальных предпринимателей и физических лиц действуют свои правила, их стоит уточнить у налогового консультанта.

Практический вывод: два здания в соседних районах могут оказаться в разных режимах, а изменение перечня на следующий год способно сменить режим для вашего объекта.

Кто попадает в перечень

В региональный перечень, как правило, включают:

• административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
• нежилые помещения, назначение которых по документам предусматривает размещение офисов, торговых объектов, общественного питания и бытового обслуживания;
• объекты, которые фактически используются для таких целей, если это подтверждено по правилам, установленным регионом.

Объект попадает в перечень по назначению в документах или по фактическому использованию. Поэтому покупатель проверяет и то, и другое.

Что запросить и проверить до сделки

1. Перечень на текущий год. Найдите актуальный перечень объектов, облагаемых от кадастровой стоимости, и проверьте, включён ли в него здание или помещение. Если объекта нет в перечне, уточните, нет ли решения о его включении.

2. Кадастровая стоимость в ЕГРН. Запросите сведения о стоимости, дате её определения и дате, с которой она применяется.

3. Назначение и наименование помещения в ЕГРН. Совпадают ли записи с тем, как объект используют. Расхождение может привести к спору с налоговым органом.

4. Фактическое использование. Если часть здания занимают арендаторы, которые ведут торговлю или оказывают услуги, это может повлиять на статус объекта.

5. Налоговые начисления продавца. Попросите подтверждение, что по объекту нет недоимки и неурегулированных споров. Налог за период владения продавца остаётся его обязанностью, но спор вокруг объекта вы можете получить вместе с ним.

6. Налоговые уведомления и расчёты прошлых лет. По ним видно, как продавец определял налоговую базу и какие льготы применял.

Когда имеет смысл оспаривать кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость определяется массовой оценкой и может заметно отличаться от рыночной. Если она выше рыночной, это ежегодная переплата. Оспаривают стоимость:

• через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• в суде;
• при ошибках в сведениях об объекте — через исправление этих сведений.

Для оспаривания обычно нужен отчёт оценщика или иные доказательства. Срок и порядок зависят от процедуры, а результат применяется с определённой даты. Узнайте у юриста или налогового консультанта, стоит ли начинать процесс и с какого момента изменится налог.

Важно: решение об оспаривании принимает собственник объекта. Если вы покупаете помещение, обсудите с продавцом, не начаты ли споры и не пропущены ли сроки.

Как это учесть в цене

Налог на имущество — регулярная статья расходов владельца наряду с эксплуатацией и ремонтом. Покупателю стоит заранее:

• получить у бухгалтера оценку налоговой нагрузки по конкретному объекту с учётом региональных ставок и льгот;
• сравнить варианты объектов по полной стоимости владения, а не только по цене покупки;
• учесть, что режим налогообложения объекта может измениться при пересмотре перечня или кадастровой стоимости.

Что записать в договоре

• Заверение продавца об отсутствии задолженности по налогам, связанным с объектом.
• Обязанность передать документы по налоговым спорам и оценке, если они были.
• Условия по уже начатым процедурам оспаривания кадастровой стоимости.

Типичные ошибки

• Считают налог по аналогии с прошлым объектом.
• Не проверяют перечень и ориентируются на слова продавца.
• Не сверяют назначение помещения в ЕГРН с фактическим использованием.
• Не выясняют, есть ли открытые споры по объекту.
• Не закладывают налог в расчёт содержания.

Коротко

• Для ряда нежилых объектов налог на имущество организаций считается от кадастровой стоимости.
• Какие объекты облагаются так, определяет региональный перечень; ставки и льготы тоже региональные.
• Объект попадает в перечень по назначению в документах или по фактическому использованию.
• До сделки проверьте перечень, кадастровую стоимость, назначение в ЕГРН и налоговые начисления продавца.
• Если стоимость выше рыночной, её можно оспорить; процедуру уточните у юриста.

Подобрать офис, встроенное помещение или здание для покупки можно в разделе продажи каталога: назначение и кадастровую стоимость стоит сверить по выписке ЕГРН.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию налогового консультанта и юриста по конкретному объекту.