Аренда с правом выкупа: как устроена, что засчитывается в цену и что прописать в договоре

Компании нужно помещение или здание, но платить сразу всю цену не хочется, а брать кредит по текущей ставке — тем более. Собственник готов продать, но не готов ждать. Одно из решений на стыке: снять объект с правом выкупа, то есть платить как арендатор и в итоге стать собственником.

Схема допускается законом, но результат зависит от договора, и именно в нём решается, что вы на самом деле получите: сколько арендных платежей идёт в цену, что будет при расставании и кто защитит вас, если собственник продаст объект другому.

Что говорит закон

Закон допускает, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, если арендатор внёс всю обусловленную договором выкупную цену.

Если условие о выкупе не включили в договор аренды сразу, его можно добавить позже дополнительным соглашением в письменной форме. Ранее внесённая арендная плата может засчитываться в выкупную цену. Порядок зачёта лучше прописать явно, не полагаясь на общее правило: какие платежи и в какой доле идут в цену.

Три способа оформить

1. Выкуп внутри договора аренды. Один документ: и аренда, и условия, и цена, при которых объект переходит арендатору. Просто по структуре, но требует тщательной работы над формулировками.

2. Аренда и предварительный договор купли-продажи. Стороны сразу договариваются, что в будущем заключат договор купли-продажи, и фиксируют его существенные условия: объект, цену или порядок её определения, срок. Если продавец потом откажется, арендатор может обратиться в суд с требованием заключить договор в срок, установленный законом. Цена недвижимости в договоре должна быть определена или определима.

3. Аренда и опцион. Одна из сторон получает право потребовать заключения договора купли-продажи на условиях опциона. Это удобно, когда арендатор хочет иметь право выкупить, но не обязательство.

Какой вариант выбрать, зависит от того, кто из сторон должен быть обязан: обе, только продавец или только покупатель.

Что прописать в договоре

Цена выкупа. Твёрдая сумма или формула (например, привязка к оценке на дату выкупа). Если цена не определена и способа её определить нет, спор почти гарантирован.

Что и как засчитывается. Вся арендная плата или её часть? Учитываются ли эксплуатационные и коммунальные платежи? Считать ли обеспечительный платёж? Расписано ли, как считается остаток?

Срок и порядок реализации права. До какой даты арендатор должен заявить о выкупе, в какой форме и в какие сроки стороны подписывают договор купли-продажи.

Что будет при расторжении. Самая важная строка. Если арендатор прекратит платить или выедет раньше, возвращаются ли ему платежи, засчитанные в выкуп? Если собственник нарушит условия, какие последствия для него?

Состояние объекта. Кто делает ремонт, кто несёт риск гибели и повреждения, кто страхует здание. Риск гибели до перехода права несёт собственник. Ремонт по умолчанию делится: капитальный — арендодатель, текущий — арендатор; договор может это изменить.

Налог на имущество и кадастровая стоимость. Кто платит имущественные налоги до перехода собственности и после. Налоговые последствия самой схемы — вопрос для бухгалтеров обеих сторон до подписания.

Регистрация: две разные процедуры

Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Переход права собственности на объект — это отдельная регистрация в ЕГРН уже по договору купли-продажи или иному основанию.

При продаже здания покупатель получает права на занятую зданием часть участка на тех же условиях, что у продавца, поэтому до сделки важно выяснить, на каком праве участок принадлежит собственнику: в собственности или в аренде.

Риски, которые стоит закрыть заранее

Собственник продал объект третьему лицу. Смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды: новый собственник встаёт на место прежнего. Чтобы этим можно было воспользоваться, нужны письменный договор и регистрация, если она требуется.

У объекта есть залог или арест. Проверка выписки ЕГРН до подписания. Если объект в залоге у банка, потребуется согласие залогодержателя на отчуждение.

Сомнительная цена. Если общая сумма платежей арендатора за весь срок заметно превышает рыночную цену объекта, стоит убедиться, что разница понятна обеим сторонам и описана в договоре как плата за право выкупа или рассрочку.

Смена планов. Через два года арендатору может оказаться не нужен объект. Договор должен объяснять, как из него выйти без потери всех внесённых сумм.

Чек-лист перед подписанием

• Выписка ЕГРН на объект и землю, нет ли обременений, залога, ареста.
• Документы собственника на объект и полномочия подписывающего.
• Определённая цена выкупа или формула и срок реализации.
• Порядок зачёта арендных платежей.
• Что происходит с платежами при расторжении.
• Регистрация аренды, если срок от года и объект — здание.
• Распределение ремонта, страхования и налоговых платежей.
• Позиция бухгалтеров и юристов обеих сторон по налогам и оформлению.

Коротко

• Закон допускает выкуп арендованного имущества по внесении выкупной цены.
• Порядок зачёта арендной платы в цену лучше прописать явно.
• Оформить можно выкупом внутри аренды, предварительным договором или опционом.
• Расторжение и судьба внесённых платежей — главное условие.
• Аренда здания на год и дольше регистрируется, переход собственности регистрируется отдельно.

Посмотреть здания и помещения, которые продаются, можно в разделе продажи каталога; условия сделки, включая возможность рассрочки или выкупа, можно уточнить у собственника.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста по конкретной сделке.