Пожарная безопасность в аренде: кто отвечает за нарушения и что записать в договор

Проверяющий приходит в арендованное помещение и находит закрытый пожарный выход, просроченный огнетушитель или неисправную сигнализацию. Арендатор считает, что это здание и это забота собственника. Собственник уверен, что в помещении хозяин — арендатор. Договор при этом отвечает на вопрос одной строкой: «Арендатор обеспечивает соблюдение требований пожарной безопасности».

Разбираем, кто отвечает по закону, как поделить ответственность между сторонами и что вынести в отдельное приложение к договору.

Кто отвечает по закону

Закон «О пожарной безопасности» перечисляет тех, кто отвечает за нарушения требований пожарной безопасности: собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться им, руководители организаций и назначенные ответственные. Арендатор относится к тем, кто пользуется имуществом. Поэтому ответственность не снимается с собственника оттого, что помещение сдано, и не переходит целиком на арендатора оттого, что в договоре есть строка про пожарную безопасность.

За нарушения наступает административная ответственность, а если нарушение привело к тяжкому вреду здоровью или гибели людей — уголовная. Конкретный размер штрафа зависит от нарушения и от того, на кого его накладывают: на гражданина, должностное лицо, организацию или предпринимателя.

Сами требования собраны в Правилах противопожарного режима. Для арендатора важно, что они предъявляют требования к организации, которая занимает помещение: назначить ответственного за пожарную безопасность, утвердить инструкцию о мерах пожарной безопасности, обучить работников, не загромождать эвакуационные пути и выходы, содержать в порядке первичные средства пожаротушения.

Кто за что отвечает на практике

Логика распределения простая: каждая сторона отвечает за то, чем управляет.

Арендатор — за своё помещение: как в нём расставлены мебель и товар, что хранится, не перекрыты ли выходы, есть ли ответственный и инструкция, в порядке ли огнетушители, безопасно ли электрооборудование арендатора.

Собственник — за здание и то, что общее: эвакуационные пути и лестницы, системы пожарной сигнализации, оповещения, дымоудаления и автоматического пожаротушения, общие коридоры и технические помещения.

Проблемы начинаются на стыке. Датчик сигнализации стоит внутри арендованного помещения, а обслуживает его собственник. Спринклеры висят под потолком, а мешает их работе стеллаж арендатора. Перепланировка сделала одну часть помещения глухой, и датчики её не видят.

Что вынести в приложение к договору

Хорошая практика — отдельный документ, который так и называется: акт или приложение о разграничении ответственности за пожарную безопасность. Что в нём должно быть.

1. Зоны. Что относится к помещению арендатора, а что к общим зонам и системам здания. Лучше приложить план с обозначением.

2. Системы. Кто обслуживает сигнализацию, оповещение, спринклеры и дымоудаление, кто платит за обслуживание, кто хранит документы о проверках. Если обслуживает собственник, а стоимость входит в эксплуатационные расходы, это должно быть написано.

3. Ответственный. Арендатор назначает своего ответственного и сообщает его контакты; собственник — своего. Смена ответственного сообщается в письменной форме.

4. Первичные средства. Кто закупает и перезаряжает огнетушители в помещении, кто ведёт журнал.

5. Проверки и предписания. Срок, в который каждая сторона сообщает другой о проверке надзорного органа и о выданном предписании; кто и за чей счёт устраняет нарушение; кто оплачивает штраф, если нарушение допустила другая сторона. Можно предусмотреть право требовать возмещения расходов и убытков у стороны, по чьей вине возникло нарушение. Договор не освобождает от ответственности перед надзором, а возможность переложить штраф зависит от обстоятельств и практики суда.

6. Перепланировка и оборудование. Любые изменения, которые затрагивают эвакуацию, датчики или электрические мощности, согласуются заранее. Отдельно — установка нового оборудования с повышенной пожарной нагрузкой.

7. Хранение. Что арендатору запрещено или ограничено хранить в помещении: горючие жидкости, аэрозоли, баллоны, большие объёмы упаковки и пластика. Для складов это особенно важно, потому что помещение проектируется под определённую категорию по взрывопожарной и пожарной опасности.

8. Доступ. Право собственника войти в помещение для проверки систем, с предварительным уведомлением.

Что проверить до въезда

Арендатору:

• есть ли у здания действующая пожарная сигнализация и когда её проверяли, можно ли увидеть подтверждающие документы;
• где эвакуационные выходы относительно вашего помещения, свободны ли они;
• есть ли планы эвакуации и кто их обновляет;
• не выдавались ли по зданию предписания надзорного органа и устранены ли они;
• подходит ли помещение по категории пожарной опасности под то, что вы собираетесь там хранить или производить.

Собственнику:

• закреплён ли в договоре ответственный со стороны арендатора;
• есть ли у арендатора инструкция и обучение работников;
• запрещены ли перепланировки без согласования;
• как быстро арендатор сообщает о предписаниях.

Как это связано со страховкой

Страховая компания, выплатив возмещение после пожара, вправе предъявить требование к тому, кто отвечает за убытки, в пределах выплаченной суммы. Поэтому нарушение, допущенное арендатором, может дойти до него и через страховщика собственника. Порядок в документах по пожарной безопасности — самый недорогой способ снизить этот риск: он показывает, кто отвечал за что, если после происшествия придётся разбираться.

Коротко

• За нарушения отвечают и собственник, и тот, кто пользуется имуществом; договор распределяет расходы между сторонами, но не отменяет ответственности перед надзором.
• Правила противопожарного режима требуют от организации назначить ответственного, иметь инструкцию, обучать работников и держать выходы свободными.
• Проблемы возникают на стыке зон: датчики, спринклеры, общие коридоры. Их лучше описать в отдельном приложении.
• Расходы на штраф можно попробовать переложить на виновную сторону через договор, результат зависит от обстоятельств.
• Перепланировка и хранение опасных материалов согласуются заранее.

Подобрать помещение в аренду можно в разделе аренды каталога: часть сведений о системах пожарной безопасности и режиме здания можно уточнить у собственника.

---

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или специалиста по пожарной безопасности по конкретному объекту.