Купить земельный участок: охранные зоны, сервитуты и красные линии, которые ограничивают использование

Площадь, категория, ВРИ, цена за сотку — участок выглядит подходящим. А потом выясняется, что через треть территории идёт газопровод с охранной зоной, вдоль дороги — полоса за красной линией, а сосед имеет право проезда через середину участка. Формально вы купили гектар. Пользоваться можете меньшей частью.

Разбираем, какие ограничения не видны при осмотре участка, где их искать и как они влияют на то, что на участке можно построить.

Три вида ограничений, которые стоит проверять отдельно

Категория земель и вид разрешённого использования отвечают на вопрос «что здесь можно делать». Но есть ещё три слоя, которые отвечают на вопрос «где именно на участке и в каких пределах»:

1. Зоны с особыми условиями использования территорий — охранные зоны сетей, санитарные разрывы, водоохранные зоны и другие.
2. Сервитуты — права других лиц пользоваться частью вашего участка.
3. Красные линии — границы территорий общего пользования, которые могут проходить по участку.

Охранные и другие зоны (ЗОУИТ)

Земельный кодекс перечисляет виды зон с особыми условиями использования территорий: охранные зоны объектов электросетевого хозяйства, газопроводов, трубопроводов, линий связи, санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, придорожные полосы и другие (ст. 105 ЗК РФ). Внутри такой зоны использование земли ограничено: где-то нельзя строить, где-то нельзя складировать, где-то нужны согласования с владельцем сети.

Ограничения прав на землю устанавливаются в том числе в связи с установлением таких зон (ст. 56 ЗК РФ), и они сохраняются при переходе права собственности на участок к другому лицу. То есть покупатель получает участок вместе с ними.

Где искать. Сведения о зонах вносятся в ЕГРН. Выписка на участок показывает, какая часть участка расположена в границах зоны. Дополнительно зоны видны на публичной кадастровой карте. Но важно помнить: не все исторически существующие сети корректно отражены в реестре, поэтому на месте стоит смотреть на опоры, люки, опознавательные знаки газопровода, трансформаторные подстанции поблизости.

Что это значит для проекта. Если часть участка находится в охранной зоне, эта часть обычно не годится под застройку, а иногда и под складирование. Считать стоит не общую площадь, а площадь, свободную от ограничений.

Сервитуты

Сервитут — право ограниченного пользования чужим участком: проход, проезд, прокладка и эксплуатация сетей (ст. 274 ГК РФ). Бывают частные сервитуты — в пользу конкретного лица, например соседа, и публичные — в интересах государства, муниципалитета или неограниченного круга лиц (ст. 23 ЗК РФ).

Главное для покупателя: сервитут сохраняется при переходе прав на участок (ст. 275 ГК РФ). Если прежний собственник разрешил соседу проезд и это оформлено сервитутом, вы получите участок вместе с этой дорогой через середину.

Где искать. Сервитуты, которые подлежат регистрации, отражаются в ЕГРН. Публичные сервитуты также видны в реестре и на кадастровой карте. Отдельно стоит спросить продавца, есть ли договорённости с соседями о проезде или прокладке сетей, даже если они не оформлены. Если у соседа нет другого подъезда к своему участку, он может потребовать установить сервитут через суд (п. 3 ст. 274 ГК РФ), так что фактический проезд через участок — повод разобраться до сделки.

Что это значит для проекта. Полоса сервитута — это часть участка, которую вы не можете застроить или огородить так, чтобы перекрыть чужой доступ. Если она проходит через центр участка, планировка территории меняется целиком.

Красные линии

Красные линии обозначают границы территорий общего пользования — улиц, дорог, проездов, площадей (п. 11 ст. 1 ГрК РФ). Их устанавливают в документации по планировке территории.

Если красная линия проходит по участку, часть за ней предназначена для территории общего пользования — например, для будущего расширения дороги. Строить там по общему правилу нельзя, а в перспективе эта часть может потребоваться для государственных или муниципальных нужд.

Где искать. В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) и в утверждённой документации по планировке территории. На публичной кадастровой карте красные линии видны не везде.

ГПЗУ — главный документ для проверки

Градостроительный план земельного участка собирает в одном документе то, что разбросано по разным источникам: границы участка, территориальную зону и градостроительный регламент, минимальные отступы от границ, зоны, в пределах которых можно размещать здания, информацию о зонах с особыми условиями использования территорий, красные линии, сведения о сетях (ст. 57.3 ГрК РФ).

ГПЗУ выдаётся по заявлению правообладателя участка — то есть покупатель до сделки получить его сам обычно не может. Практичный вариант — попросить продавца заказать свежий ГПЗУ или предоставить действующий. Если продавец отказывается, это повод насторожиться: для участка под застройку это базовый документ.

Порядок проверки

1. Выписка из ЕГРН на участок — границы, права, обременения, зоны с особыми условиями использования.
2. Публичная кадастровая карта — соседи, зоны, сети, объекты рядом.
3. ГПЗУ — отступы, зона застройки, красные линии.
4. Выезд на место — опоры, люки, знаки газопровода, фактические проезды соседей, ограждения.
5. Сравнение — совпадает ли то, что видно на месте, с тем, что указано в документах.
6. Расчёт полезной площади — сколько останется под проект после вычета зон, сервитутов и отступов.

Что заложить в договор

• Заверения продавца об отсутствии обременений, кроме перечисленных в договоре, — с перечнем тех, о которых известно.
• Отдельный пункт об известных сетях и договорённостях с соседями.
• Если проверка ещё идёт — порядок расчётов, при котором основная сумма уходит после регистрации перехода права, через аккредитив или эскроу.

Коротко

• Охранные и другие зоны с особыми условиями использования (ст. 105 ЗК РФ) ограничивают использование части участка и сохраняются при смене собственника.
• Сервитут сохраняется при переходе прав на участок (ст. 275 ГК РФ): покупатель получает его вместе с участком.
• Красные линии (п. 11 ст. 1 ГрК РФ) отделяют территории общего пользования — за ними строить по общему правилу нельзя.
• ГПЗУ (ст. 57.3 ГрК РФ) выдаётся правообладателю, поэтому его запрашивают у продавца.
• Решение о покупке принимают по полезной площади, а не по площади в выписке.

Подобрать участок под конкретный проект можно в разделе продажи каталога: сведения о зонах, сетях и доступе мы уточняем у собственника и по документам до показа.