Купить склад или производственную базу: права на землю, въезд и подключения, которые проверяют до сделки

Склад выбирают по высоте, полу, воротам и докам. Это правильно, но неполно. Склад стоит на земле, к нему ведёт дорога, в него заходят сети — и именно эти три вещи решают, сможете ли вы здесь работать и расширяться.

Здание можно осмотреть за час. Землю, проезд и подключения — только по документам. Разбираем, что в них искать.

Земля под складом: что покупатель получает вместе со зданием

По договору продажи здания покупателю одновременно с правом собственности на здание передаются права на земельный участок, занятый этим зданием и необходимый для его использования (ст. 552 ГК РФ).

Какие именно права — зависит от продавца:

• если продавец — собственник участка, покупателю передаётся право собственности на участок, занятый зданием и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом;
• если участок у продавца в аренде, покупатель приобретает право пользования участком на тех же условиях, что были у продавца.

За этим стоит принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закреплённый в Земельном кодексе. Отдельно переход прав на участок при переходе права на здание регулирует ст. 35 ЗК РФ.

Практический вывод: первое, что выясняют, — на каком праве продавец владеет землёй. Покупка склада на собственном участке и покупка склада на арендованном — две разные сделки по рискам и по стоимости владения.

Если участок в аренде

Вы получаете право пользования на тех же условиях, что были у продавца. Значит, эти условия нужно прочитать до сделки, а не после:

• срок аренды участка — сколько осталось и есть ли право на продление;
• арендная плата и порядок её изменения — для публичных земель плата часто считается от кадастровой стоимости, и при новой кадастровой оценке она меняется вслед за ней;
• разрешённое использование по договору — совпадает ли оно с тем, что вы собираетесь делать;
• основания для расторжения — что арендодатель может считать нарушением;
• права на строительство — можно ли расширяться, пристраивать, возводить навесы.

Сколько земли на самом деле

Закон говорит об участке, «занятом зданием и необходимом для его использования». На складе необходимое для использования — это не только пятно застройки: площадка для манёвра, стоянка фур, зона погрузки, проезд вокруг здания.

Сверьте кадастровые границы участка с фактической территорией. Площадка перед доками, которой пользуется продавец, может оказаться на соседней земле или на земле общего пользования. Пока продавец работает, это никого не беспокоит. После сделки — может.

Отдельно — вид разрешённого использования участка. Он должен допускать складскую или производственную деятельность. Если вы планируете расширение, посмотрите и территориальную зону по правилам землепользования и застройки: она задаёт, что и в каких параметрах можно построить.

Въезд: по чьей земле идёт дорога

Склад, к которому нельзя подъехать, — не склад. Вопросы здесь такие:

• где проходит проезд — по вашему участку, по земле общего пользования или по чужому участку;
• если по чужому — на каком основании: сервитут, договор, устная договорённость. Последнее ничего не гарантирует новому собственнику;
• промзона с КПП — кто управляет территорией, какой режим пропуска, сколько стоит проезд и не меняются ли правила по решению управляющего;
• габариты — ширина, радиусы разворота, высота арок и эстакад по пути, покрытие дороги;
• зимнее содержание — кто и за чей счёт чистит подъезд.

Проверяется это заездом машины того габарита, с которым вы работаете, и документами на проезд — а не рассказом продавца.

Подключения: что подтверждено, а что просто есть

Электроснабжение. Выделенная мощность подтверждается документами о технологическом присоединении — именно они показывают, сколько киловатт реально закреплено за объектом и где граница ответственности. Мощность «по щитку» и мощность по документам — разные числа.

Кто собственник сетей. В промзонах сети нередко принадлежат третьему лицу — владельцу территории или бывшему предприятию. Тогда ресурсы приходят не напрямую от поставщика, а через перевыставление, и условия может менять посредник.

Вода, стоки, ливнёвка. Есть ли прямые договоры с поставщиками, куда уходят стоки с площадки, как организован отвод дождевой воды с большой асфальтированной территории.

Тепло и газ — если есть: собственная котельная или центральное отопление, документы и обслуживание.

Документы, которые стоит запросить

1. Выписки из ЕГРН на здание и на земельный участок — с обременениями.
2. Договор аренды участка, если земля не в собственности продавца, со всеми дополнительными соглашениями.
3. Кадастровый план участка и схему фактической территории.
4. Документы на проезд: сервитут, договор с владельцем соседней земли или управляющим промзоны.
5. Документы о технологическом присоединении и договоры с ресурсоснабжающими организациями.
6. Сведения о фактических расходах на содержание территории и сетей за последний год.

Коротко

• Вместе со зданием покупатель получает права на землю под ним (ст. 552 ГК РФ): собственность, если участок в собственности продавца, или право пользования на тех же условиях, если он в аренде.
• Условия аренды участка переходят к вам — их читают до сделки.
• Земля «под зданием» и земля, реально нужная складу, могут не совпадать: границы сверяют с фактической территорией.
• Проезд по чужой земле без документа — риск нового собственника.
• Мощность и подключения подтверждаются документами о техприсоединении, а не видом щитовой.

Посмотреть склады и производственные объекты в продажу можно в соответствующем разделе каталога: площадь, участок, мощность и ворота видны в параметрах, а документы по конкретному объекту мы запрашиваем до выезда на осмотр.