Купить здание целиком: что проверяют в конструктиве, инженерии и эксплуатации

Документы по зданию можно проверить за неделю. Само здание — нет. И если ошибка в документах чаще всего лечится деньгами и временем, то ошибка в конструктиве лечится только деньгами, и обычно суммами другого порядка.

Разбираем физическую сторону покупки: что смотреть в конструкциях, инженерии и эксплуатации, какие расходы возникают после сделки и по каким признакам понятно, что здание готовили к продаже, а не содержали.

Почему здание целиком — отдельная история

Покупая помещение в бизнес-центре, вы получаете свои стены, а кровля, фасад, лифты и котельная остаются заботой управляющей компании. Покупая здание, вы получаете всё сразу — и все расходы на это тоже.

Отсюда три следствия:

• горизонт расходов длиннее. Кровля, фасад и инженерия имеют свой срок службы, и он наступит независимо от ваших планов;
• нет соседей, с которыми можно разделить расходы. Замена лифта — целиком ваша;
• эксплуатация становится вашей задачей. Либо своя служба, либо подрядчик, либо управляющая компания за деньги.

Поэтому цена сделки — это цена покупки плюс ближайшие крупные работы. Считать нужно обе.

Конструктив

Фундамент и основание. Смотрят на трещины в цоколе и на стенах, перекосы проёмов, следы подвижек. Диагональные трещины, расходящиеся от углов окон, — повод звать специалиста, а не торговаться.

Несущие конструкции. Тип каркаса, состояние колонн и перекрытий, следы усиления. Наличие проекта усиления — не минус, а плюс: значит, проблему видели и решали документально.

Стены и фасад. Состояние отделки, швов, отливов. Фасад — не только внешний вид: разрушенные швы означают промерзание и сырость внутри.

Кровля. Самая дорогая позиция. Тип покрытия, возраст, следы ремонта и заплат, состояние водосточной системы, парапетов и примыканий. Внутри ищут разводы на потолках верхнего этажа — они говорят больше, чем ответ на вопрос «как кровля?».

Подвал и цоколь. Сырость, следы подтопления, состояние приямков. Влажный подвал — это и грибок, и коррозия коммуникаций.

Окна и витражи. Возраст, герметичность, состояние фурнитуры. Замена остекления по всему зданию — заметная сумма.

Инженерия

По каждой системе один и тот же набор вопросов: что установлено, какого года, кто обслуживает, есть ли документация, что менять в ближайшие годы.

Электроснабжение. Выделенная мощность по документам, состояние вводного устройства и щитовых, схема разводки. Отдельно — резервное питание, если оно критично для арендаторов.

Отопление. Централизованное или собственная котельная. Котельная — это и независимость, и обязанность её содержать, обслуживать и проходить проверки.

Водоснабжение и канализация. Состояние вводов, стояков, узлов учёта. Прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями или перевыставление через посредника — от этого зависит прозрачность расходов.

Вентиляция и кондиционирование. Тип системы, охват здания, состояние. Если арендаторы — общепит или производство, вопрос выброса и отдельных каналов становится ключевым.

Лифты. Год установки, тип, дата последнего освидетельствования, кто обслуживает. Замена лифта — одна из самых крупных внеплановых трат в здании.

Пожарная система. Тип, охват, состояние, наличие документации. Смена профиля арендаторов может потребовать переделки.

Слаботочка. Провайдеры связи, заведённые в здание, состояние трасс, видеонаблюдение, СКУД.

Документы, которые запрашивают по зданию

• проектная и исполнительная документация, схемы инженерных сетей;
• паспорта на оборудование: котельная, лифты, узлы учёта;
• договоры на обслуживание инженерных систем;
• акты последних освидетельствований и проверок;
• документы на выделенную электрическую мощность;
• договоры с ресурсоснабжающими организациями;
• сведения о выполненных капитальных работах: что и когда меняли.

Отсутствие исполнительной документации — не стоп-сигнал, но это будущие расходы: любую переделку придётся начинать с обследования.

Эксплуатационные расходы: считаем годовой бюджет

Строка, которую чаще всего недооценивают. В годовой бюджет здания входят:

• коммунальные ресурсы на общие зоны и на здание в целом;
• обслуживание инженерных систем по договорам;
• уборка внутри и содержание территории, вывоз мусора, зимняя уборка;
• охрана и системы безопасности;
• текущий ремонт и аварийный резерв;
• страхование;
• налог на имущество — для многих объектов коммерческой недвижимости он считается от кадастровой стоимости, а перечни таких объектов формируются на региональном уровне;
• земельный налог либо арендная плата за участок под зданием;
• управление, если оно передаётся подрядчику.

Полезное упражнение до сделки: запросить у продавца фактические расходы за последний год по этим статьям. Отказ показать — сам по себе информация.

Признаки здания, которое готовили к продаже

Не обман, но повод смотреть внимательнее:

• свежая косметика при старой инженерии — покрашенные стены и щитовая тридцатилетней давности;
• отсутствие документов на недавние работы — «делали хозспособом»;
• договоры на обслуживание, заключённые месяц назад;
• пустой подвал и запертая котельная в день осмотра;
• арендаторы, у которых договоры заканчиваются сразу после предполагаемой сделки.

И наоборот, признаки здания, которое содержали: журнал эксплуатации, понятная история работ, действующие договоры обслуживания с историей, готовность показать подвал и кровлю без подготовки.

Что ещё влияет на цену владения

Действующие арендаторы. Смена собственника договор аренды не прекращает (ст. 617 ГК РФ), так что вы получаете здание вместе с обязательствами. Аренда на срок не менее года подлежит регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и видна в ЕГРН, краткосрочная — нет, о ней спрашивают у продавца отдельно.

Участок под зданием. В собственности или в аренде, границы, категория и ВРИ. От этого зависят и расходы, и возможность что-то достроить.

Существенные условия сделки. Договор продажи недвижимости считается заключённым при согласовании предмета (ст. 554 ГК РФ) и цены (ст. 555 ГК РФ).

Чек-лист осмотра здания

• Осмотрены кровля и чердак, проверены следы протечек на верхнем этаже
• Осмотрен подвал: сырость, подтопления, состояние коммуникаций
• Проверены трещины в цоколе и стенах, перекосы проёмов
• Оценено состояние фасада и швов
• Проверена щитовая, запрошены документы на выделенную мощность
• Осмотрена котельная или узел ввода отопления
• Проверены лифты: год, освидетельствование, договор обслуживания
• Проверена пожарная система и её соответствие профилю арендаторов
• Запрошена проектная и исполнительная документация
• Запрошены фактические эксплуатационные расходы за последний год
• Собраны договоры на обслуживание инженерных систем
• Выяснен статус участка под зданием
• Получен перечень действующих договоров аренды, включая краткосрочные

Коротко

• Цена здания — это цена покупки плюс ближайшие крупные работы: кровля, фасад, лифты, инженерия.
• В здании целиком нет соседей, с которыми делятся расходы, и нет управляющей компании, на которую можно переложить кровлю.
• Разводы на потолке верхнего этажа и сырость в подвале говорят точнее, чем ответы продавца.
• Фактические эксплуатационные расходы за год — документ, который стоит запросить наравне с выпиской из ЕГРН.
• Свежая косметика при старой инженерии — не обман, но повод смотреть внимательнее.

Посмотреть здания целиком в продаже можно в соответствующем разделе каталога: площадь, этажность, назначение и статус участка видны в параметрах, а документы по объекту можно запросить до выезда на осмотр.