Налоги при владении и сдаче коммерческой недвижимости: что считать до покупки, а не после

Доходность объекта считают по ставке аренды и цене покупки. Потом появляется налог на имущество, земельный налог, расходы на содержание — и та же сделка выглядит иначе. Разница между «посчитали до» и «узнали после» — это обычно несколько процентов годовых, то есть весь смысл вложения.

Разбираем, из чего складывается налоговая нагрузка на коммерческий объект, какие вопросы задать до сделки и почему универсального ответа здесь не бывает.

Важная оговорка с самого начала

Конкретные ставки, льготы и пороги в этом материале не называются намеренно. Причина не в осторожности, а в устройстве системы: значительная часть параметров устанавливается не федеральным законом, а на уровне региона и муниципалитета, и они различаются от территории к территории и меняются от года к году.

Поэтому правильный порядок действий такой: понять, какие налоги вообще возникают в вашей конфигурации, а затем проверить конкретные цифры по своему региону и объекту — самостоятельно или с бухгалтером. Материал закрывает первую часть.

Четыре налоговых сюжета, которые нужно развести

Владелец коммерческого объекта сталкивается не с одним налогом, а с четырьмя разными сюжетами. Их часто смешивают, и от этого возникает путаница.

1. Налог за сам факт владения объектом. Для организаций это налог на имущество организаций (гл. 30 НК РФ), для физических лиц — налог на имущество физических лиц (гл. 32 НК РФ). Ключевой вопрос — от какой базы он считается: от среднегодовой стоимости или от кадастровой. Для многих видов коммерческой недвижимости применяется расчёт от кадастровой стоимости, и объекты, к которым это относится, определяются региональными перечнями.

2. Налог за землю под объектом. Если участок в собственности — земельный налог. Если участок в аренде — арендная плата вместо налога, и она считается по своим правилам. Это разные строки расходов, и при покупке здания статус земли под ним нужно выяснять отдельно.

3. Налог с дохода от сдачи в аренду. Здесь всё зависит от того, кто собственник и на каком режиме: организация на общей системе платит налог на прибыль (гл. 25 НК РФ), на упрощённой — налог по УСН (гл. 26.2 НК РФ), ИП на общей системе — НДФЛ (гл. 23 НК РФ). Отдельный вопрос — НДС: он влияет и на ставку, которую вы называете арендатору, и на то, интересен ли ваш объект арендатору-плательщику НДС.

4. Налог при продаже объекта. Возникает в момент выхода из актива и считается по правилам того режима, на котором находится собственник. Для инвестиционной модели это не «когда-нибудь потом», а часть расчёта доходности с самого начала.

Что выяснить об объекте до сделки

Вопросы, которые дешевле задать продавцу и своему бухгалтеру заранее.

По объекту:

• кадастровая стоимость объекта на текущую дату и когда была последняя переоценка;
• включён ли объект в региональный перечень объектов, по которым налог считается от кадастровой стоимости;
• назначение объекта по документам — оно влияет и на попадание в перечни, и на применимые правила;
• есть ли основания для пересмотра кадастровой стоимости, если она заметно выше рыночной.

По земле:

• участок в собственности или в аренде;
• если в собственности — кадастровая стоимость участка и его ВРИ;
• если в аренде — у кого арендован, на какой срок, как считается плата и предусмотрена ли её индексация;
• переходит ли право на участок к покупателю автоматически и на каких условиях.

По арендаторам, если объект покупается с ними:

• на каких режимах находятся арендаторы и важен ли им НДС;
• как в действующих договорах сформулирована ставка: включает НДС, не включает, начисляется сверху;
• кто по договорам платит эксплуатационные и коммунальные расходы — это влияет на то, что вы реально получаете с объекта.

Почему у одного и того же объекта разная налоговая нагрузка

Один и тот же объект в руках разных собственников даёт разный результат — и это не лазейка, а следствие устройства системы.

Форма собственника. Организация и физическое лицо платят разные налоги за владение, по разным главам НК РФ и с разными правилами определения базы.

Налоговый режим. Общая система и упрощённая дают разный расчёт налога с дохода от аренды и по-разному отражают расходы. У упрощённой системы есть ограничения по применению — их нужно проверять под конкретную ситуацию, потому что они меняются.

Работа с НДС. Это влияет не только на налог, но и на коммерческую привлекательность объекта. Арендатору, который сам работает с НДС, важно, может ли он принять налог к вычету; арендатору, который с НДС не работает, важна итоговая сумма платежа. Один и тот же объект может быть удобен одной категории арендаторов и неудобен другой.

Срок и характер владения. Правила при продаже отличаются в зависимости от того, кто продаёт и как объект использовался. Если объект покупается под перепродажу, а не под долгосрочную аренду, налоговая модель другая, и считать её нужно с самого начала.

Частые ошибки в расчёте доходности

Считать по ставке, а не по чистому потоку. Из арендного платежа нужно вычесть налог на имущество, земельный налог или арендную плату за землю, налог с дохода, эксплуатацию, управление, страхование и резерв на простой между арендаторами. Разница с «валовой» доходностью существенная.

Забывать про простой. Между съездом одного арендатора и въездом другого проходит время, а налог на имущество за этот период платится в полном объёме.

Не проверять кадастровую стоимость. Она может заметно отличаться от рыночной в обе стороны. Если она завышена, это ежегодная переплата на весь срок владения — а порядок оспаривания стоит выяснять до сделки, а не после первого налогового уведомления.

Не смотреть на землю. Здание купили, а участок под ним оказался в аренде с индексируемой платой. Это отдельная растущая строка расходов, которой не было в расчёте.

Считать налог при продаже «когда-нибудь потом». Для инвестиционного объекта выход — часть модели, и его стоимость должна быть в расчёте с первого дня.

Что сделать перед сделкой

1. Запросить документы по объекту: выписку из ЕГРН на здание и на участок, сведения о кадастровой стоимости, действующие договоры аренды.
2. Проверить региональные правила — попадает ли объект в перечень объектов, облагаемых от кадастровой стоимости, и какие ставки и льготы действуют на этой территории.
3. Смоделировать два-три сценария владения: разные формы собственника и разные режимы. Разница в результате может оказаться больше, чем торг по цене.
4. Посчитать чистый поток, а не валовой доход: с налогами, эксплуатацией и резервом на простой.
5. Обсудить модель с бухгалтером до сделки. После регистрации права выбор конфигурации сильно сужается.

Коротко

• Налоговая нагрузка на коммерческий объект складывается из четырёх разных сюжетов: владение, земля, доход от аренды, продажа.
• Значительная часть параметров задаётся регионом и муниципалитетом, поэтому универсальных цифр не существует — проверять нужно по своей территории и своему объекту.
• Кадастровая стоимость и статус земли под зданием — два параметра, которые чаще всего выпадают из расчёта доходности.
• Один и тот же объект даёт разную нагрузку у разных собственников: форма, режим и работа с НДС меняют результат.
• Налог при продаже входит в инвестиционную модель с самого начала, а не появляется на выходе.

Подобрать объект под инвестиционную задачу можно в разделе коммерческой недвижимости на продажу: по каждому объекту видны площадь, назначение, статус участка и наличие действующих арендаторов — то есть те параметры, с которых начинается налоговый расчёт.