Здание с арендаторами на момент продажи: что покупатель получает вместе с объектом

Что значит «здание с арендаторами»

Наличие арендаторов — договорный параметр, а не характеристика здания. Площадь, этажность, состояние кровли и мощность электроснабжения принадлежат объекту и остаются при нём. Арендаторы принадлежат договорам: они появились по документам, живут по документам и по документам же уходят.
Отсюда первое практическое следствие: «здание с арендаторами» — это статус на конкретную дату, а не свойство объекта. Между показом и подписанием договора купли-продажи может пройти несколько недель или месяцев, и за это время статус способен измениться: у части договоров закончится срок, кто-то уведомит о выезде, кто-то освободит помещение досрочно. Поэтому корректная формулировка звучит с привязкой ко времени — здание с арендаторами на момент продажи, и момент этот нужно фиксировать документально, а не по впечатлению от осмотра.
На рынке такие объекты называют «готовый арендный бизнес» (ГАБ) — это разговорный ярлык, справка о том, как формулируют объявления и запросы. Дальше в статье пользоваться им не будем: он описывает упаковку предложения, а не состав того, что переходит покупателю. Состав определяется договорами.

Почему это проверяется по документам, а не на объекте

Между картинкой на осмотре и содержимым папки с договорами возможны как минимум пять расхождений — и каждое из них меняет то, что покупатель получит после сделки.
Устные договорённости. Помещение занято, платежи идут, письменного договора нет либо он подписан в виде, который сложно назвать договором. На осмотре такой арендатор ничем не отличается от любого другого.
Истёкшие договоры. Срок закончился, арендатор остался и продолжает пользоваться помещением. Формально это уже другая ситуация, чем действующий договор, — какая именно, зависит от документов и от того, что стороны делали после окончания срока.
Субаренда. В помещении работает не тот, кто указан в договоре. Вопросов сразу два: допускалась ли субаренда основным договором и в каком объёме, и кто в итоге является стороной отношений для нового собственника.
Долгосрочный договор без регистрации. Договор заключён на длительный срок, но подтверждения регистрации в пакете нет. Тему срока договора и регистрации мы подробно разбирали в отдельной статье; здесь достаточно зафиксировать: для покупателя здания это отдельная строка проверки, а не техническая деталь оформления.
Помещения, занятые самим собственником. Часть площадей может использовать сам продавец или связанные с ним компании. На осмотре это выглядит как занятое помещение, в перечне договоров может не значиться, а после сделки помещение освобождается — либо не освобождается, и это тоже предмет отдельной договорённости.
Ни одно из этих расхождений не читается по фасаду, планировке и состоянию отделки. Все пять читаются по документам.

Что происходит с договорами при смене собственника

Это ключевой вопрос покупателя, и на него есть ясный правовой ответ — не рыночное поверье, а норма закона и практика её применения.
Дальше — ответ по каждому из шести пунктов, а не список вопросов юристу: закон и практика дают чёткое правило, хотя детали по конкретному договору всё равно стоит сверить со своим пакетом документов.
Договор сохраняется в силе автоматически. По п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник становится арендодателем по всем действующим договорам в силу закона — без необходимости заключать новый договор с каждым арендатором или получать его согласие.
Для незарегистрированных долгосрочных договоров правило другое. Если договор подлежал обязательной государственной регистрации (срок год и более — п. 2 ст. 651 ГК РФ), но не был зарегистрирован, защита по ст. 617 ГК РФ не действует: по п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 права, предоставленные пользователю имуществом по такому договору, не могут быть противопоставлены новому собственнику — даже если он знал о фактическом присутствии арендатора на объекте, — а арендатор дополнительно теряет и преимущественное право на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Для покупателя это значит: незарегистрированный долгосрочный договор в пакете — сигнал, что отношения с этим арендатором после сделки, строго говоря, нужно выстраивать заново, а не наследовать автоматически. Договоров на срок меньше года это не касается — они и не должны были регистрироваться, поэтому для них ст. 617 ГК РФ действует в полном объёме.
Отдельного договора с каждым арендатором не требуется, но уведомление — стандартная практика. Перемена арендодателя происходит в силу закона, а не по соглашению сторон, поэтому новый договор или согласие арендатора юридически не нужны. Для зарегистрированных договоров сведения о новом собственнике как арендодателе отражаются в реестре вслед за регистрацией перехода права собственности на здание. На практике продавец и покупатель фиксируют переход прав и обязанностей арендодателя в самом договоре купли-продажи здания и направляют арендаторам совместное уведомление о смене собственника и новых реквизитах для оплаты — это организационная мера, а не условие, без которого переход не состоится.
Обеспечительные платежи — зона практического риска, не закрытая одной нормой. Обязанность вернуть депозит арендатору при окончании договора переходит к новому собственнику вместе с остальными обязанностями арендодателя (п. 1 ст. 617 ГК РФ) — независимо от того, получил ли покупатель фактически эти деньги от продавца. Прямой нормы, обязывающей продавца передать сумму депозитов покупателю, нет: если этот момент не закрыть в договоре купли-продажи явно — передачей депозитов покупателю при сделке или зачётом в цену объекта, — покупатель рискует оказаться обязанным вернуть арендаторам деньги, которых никогда не получал.
У нового собственника нет особых полномочий менять или прекращать унаследованные договоры. Он становится арендодателем на тех же условиях, что были согласованы до него, и ограничен теми же основаниями для изменения или досрочного расторжения, что были доступны прежнему собственнику по каждому конкретному договору, — условиями самого договора и общими основаниями по ст. 619 ГК РФ. Само по себе приобретение здания не даёт нового основания пересмотреть или прекратить действующие договоры.
Для помещений без письменного договора или с истёкшим сроком однозначного ответа на все случаи нет — это область, которую проверяют по факту. Если по истечении срока арендатор продолжает пользоваться помещением без возражений прежнего собственника, договор считается возобновлённым на неопределённый срок на тех же условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ) — и в этом виде он тоже переходит к новому собственнику по ст. 617 ГК РФ. Пользование без письменного договора вообще — уже не аренда в юридическом смысле, а фактическое владение, которое нужно квалифицировать отдельно: есть ли достаточные доказательства сложившихся арендных отношений (платежи, переписка, доступ) или это неоформленное присутствие, прекратить которое новый собственник вправе без обязательств перед пользователем. Разница устанавливается по документам и переписке, а не предполагается по умолчанию.
Это общие правила; конкретный договор в пакете может содержать формулировки, которые их уточняют или ограничивают. Поэтому по каждому договору с признаками риска — незарегистрированный при сроке год и более, спорный по факту пользования, с нестандартными условиями о расторжении — стоит пройтись отдельно с юристом и текстом на руках, а не полагаться только на общее правило, и сделать это до подписания, а не после.

Какие условия договоров смотреть

Даже до юридической оценки покупатель может составить структурированную картину — по каждому договору из пакета читаются одни и те же позиции.
Срок и тип договора. Дата начала, дата окончания, краткосрочный или долгосрочный, есть ли условие об автоматической пролонгации и на какой срок. Отсюда складывается календарь: когда и сколько помещений подойдут к концу срока.
Целевое назначение. Под какую деятельность передано помещение по договору. Это влияет и на нагрузку на инженерию, и на режим работы здания, и на то, что арендатор вправе делать в помещении.
Порядок индексации. Есть ли условие об изменении платы, как оно сформулировано, с какой периодичностью применяется и применялось ли фактически. Условие с конкретным механизмом расчёта и условие без него дают покупателю разный прогноз по платежам.
Условия и сроки расторжения. Основания досрочного выхода для каждой из сторон, срок предупреждения, форма уведомления, финансовые последствия. Для покупателя это ответ на вопрос, насколько быстро состав арендаторов может измениться после сделки.
Обеспечительные платежи. Есть ли они, в каком размере, у кого фактически находятся, на каких условиях возвращаются и что происходит с ними при смене собственника — последнее в юридической части выше.
Неотделимые улучшения. Кто делал отделку, за чей счёт, что по договору остаётся собственнику после выезда арендатора и предусмотрена ли компенсация. Для здания целиком это может быть значительный объём работ, оформленный по-разному в разных договорах.
Преимущественное право на заключение договора на новый срок. По п. 1 ст. 621 ГК РФ добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности, имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок — если это право не исключено самим договором и если арендатор письменно уведомил арендодателя о желании им воспользоваться до истечения срока. Право переходит вместе с договором к новому собственнику по тем же правилам, что и сам договор: действует для зарегистрированных договоров и договоров на срок меньше года, но не для незарегистрированных долгосрочных (см. раздел «Что происходит с договорами при смене собственника»). Для покупателя это значит: по каждому договору стоит отдельно посмотреть, не исключено ли это право текстом, — иначе на конец срока может не быть свободы просто не продлевать договор с конкретным арендатором.
Отдельно стоит свести все договоры в одну таблицу с датами окончания. Разрозненные документы читаются как набор частных условий; сведённые в календарь — как график, по которому здание будет меняться в ближайшие годы.

Параметры самого здания никуда не деваются

Пакет договоров не отменяет технической проверки. Для здания целиком базовый набор параметров прежний: общая площадь и её распределение по этажам, этажность, назначение и реальная возможность его переоформления под задачу покупателя, состояние конструктива — фундамент, несущие, кровля, фасад — и состояние инженерии: электроснабжение и выделенная мощность, отопление, вентиляция, водоснабжение и канализация, лифтовое хозяйство.
Но здесь появляется эффект, которого нет у пустого здания: арендаторы ограничивают доступ.
Пустой объект обследуется целиком. Можно пройти все помещения, вскрыть подвесной потолок, проверить узлы, снять показания, привести профильных специалистов и заказать полноценное техническое обследование в удобные сроки. В здании с арендаторами это упирается в чужой операционный график. Часть помещений вы увидите бегло, часть — в присутствии сотрудников арендатора, часть — по предварительному согласованию, а часть можете не увидеть вовсе: доступ в занятое помещение регулируется договором и договорённостями, а не желанием покупателя.
Практических следствий три.
Первое: техническая картина по зданию с арендаторами почти всегда менее полная, чем по пустому объекту такой же площади. Это нужно закладывать в решение как факт, а не считать, что «осмотр проведён».
Второе: ограничение переносится с покупки на эксплуатацию. Ремонт кровли, замена стояков, реконструкция входной группы, работы по фасаду, переоборудование инженерии — всё это в занятом здании выполняется в окнах, которые нужно согласовывать с арендаторами: по времени, по шуму, по перекрытию доступа, по отключениям. Планы по модернизации объекта сжимаются до этих окон.
Третье: если покупатель берёт здание под собственную эксплуатацию, а не под сохранение действующего состава арендаторов, календарь окончания договоров и есть его график работ. Сроки проекта определяются не подрядчиком, а датами в чужих документах.

Что запросить у продавца пакетом

Один запрос, один список — так проще сверять полноту.

1. Перечень всех действующих договоров аренды с указанием помещения, площади, срока и даты окончания.
2. Копии самих договоров со всеми приложениями и дополнительными соглашениями.
3. Акты приёма-передачи помещений.
4. Сведения о регистрации договоров — по тем, где она применима.
5. Сведения о состоянии расчётов по каждому договору: наличие задолженности, наличие авансовых платежей, наличие внесённых обеспечительных платежей. На этом этапе важны сам факт и статус расчётов, а не конкретные суммы — детальные финансовые данные конкретных арендаторов лучше не запрашивать напрямую: это сведения третьих лиц, и раскрывать их без согласия арендатора продавец не всегда вправе. Практичнее закрыть это заверениями продавца об обстоятельствах в самом договоре купли-продажи (ст. 431.2 ГК РФ) — с его ответственностью, если заверения окажутся недостоверными.
6. Сведения о текущих и завершённых спорах с арендаторами, о претензиях и о процедурах взыскания — по той же логике: разумный формат здесь не сами материалы дел, а заверения продавца об их наличии или отсутствии в договоре купли-продажи (ст. 431.2 ГК РФ), при желании подкреплённые самостоятельной проверкой продавца как стороны спора по картотеке арбитражных дел.
7. Перечень помещений, занятых самим собственником или связанными с ним лицами, с указанием площади и порядка освобождения.
8. Сведения о выполненных арендаторами неотделимых улучшениях и о том, как они оформлены.

Отсутствие какого-то пункта в ответе — это тоже информация. Она не означает проблему автоматически, но означает вопрос, который нужно закрыть до сделки.

Честная оговорка: чего нет в открытых данных

Материал сознательно не содержит рыночной статистики по этому типу объектов, и это не пропуск.
Мы проверили открытые публикации консультантов рынка коммерческой недвижимости, отраслевых изданий и открытые данные Росреестра. Проверяемой статистики ни по доле зданий, продающихся с действующими договорами аренды, ни по влиянию арендаторов на цену и срок экспозиции в них не нашли. Публичные обзоры рынка описывают другие срезы.
Поэтому любые цифры такого рода, встреченные в объявлении или в разговоре, стоит воспринимать как оценку конкретного продавца по конкретному объекту, а не как рыночную закономерность. И оценивать здание с арендаторами имеет смысл ровно так же — по его собственным документам и его собственному техническому состоянию. Подбор зданий целиком в Санкт-Петербурге и Ленинградской области удобнее вести по параметрам — площадь, этажность, назначение, район, наличие действующих договоров аренды на момент продажи. Фильтр по этим параметрам.
Если вы готовите такое здание к продаже, логика та же, но с другой стороны стола: покупатель будет читать ваш пакет документов, а не ваше здание. Полнота пакета определяет, сколько вопросов останется открытыми к моменту переговоров.