Назначение здания при покупке: что это такое и можно ли его изменить

Что такое «назначение» объекта капитального строительства

Назначение — это характеристика здания, зафиксированная в документах: в техническом плане, разрешении на ввод в эксплуатацию и, как следствие, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Оно отвечает на вопрос, для какой деятельности здание изначально построено или переведено — административной, торговой, производственной, складской и так далее.

Важно различать два уровня:

·         Назначение самого здания (жилое/нежилое, а внутри нежилого — более детальная категория использования);

·         Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ), на котором здание стоит.

Эти два параметра, как правило, связаны между собой: назначение здания обычно должно соответствовать градостроительному регламенту участка, однако точная норма, устанавливающая эту связь применительно к конкретному объекту, требует проверки. Если участок имеет один ВРИ, а здание фактически используется под деятельность, которая под этот ВРИ не подпадает, — это несоответствие, которое может создать проблемы для покупателя уже после сделки. Конкретный перечень оснований и последствий такого несоответствия — вопрос, требующий юридической консультации по каждому объекту отдельно.

Где посмотреть назначение здания перед покупкой

Базовый источник — выписка из ЕГРН на объект. В ней указывается наименование объекта и его назначение (например, «нежилое здание», далее — уточняющая характеристика использования, если она внесена в реестр).

Дополнительно стоит запросить и сверить:

·         технический план и/или технический паспорт БТИ — там назначение может быть описано подробнее, чем в выписке ЕГРН;

·         разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — в нём фиксируется назначение, под которое здание изначально согласовывалось;

·         градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и сведения о ВРИ участка — по данным публичной кадастровой карты или через запрос в профильный орган;

·         договоры аренды и данные о фактических арендаторах — если здание уже сдаётся, стоит сверить, соответствует ли их деятельность заявленному назначению.

Точный перечень документов и порядок их получения зависит от типа объекта и региона.

Категории назначения, которые встречаются в объявлениях о продаже зданий

На рынке коммерческой недвижимости здания обычно описывают через укрупнённые категории назначения:

·         административное (офисное);

·         торговое;

·         производственное;

·         складское;

·         многофункциональное (сочетает несколько видов использования в одном объекте);

·         иные специализированные назначения (например, объекты с историей использования под конкретный вид деятельности).

Для покупателя практический смысл в том, что назначение задаёт рамку использования здания. Смена профиля деятельности внутри одной укрупнённой категории (например, из одного вида торговли в другой) обычно вызывает меньше вопросов, чем переход между принципиально разными категориями (например, из складского в жилое).

Почему несовпадение назначения и фактического использования — это риск для покупателя

Есть два сценария, которые стоит различать:

1. Здание уже используется не по назначению, указанному в документах. Это может быть результатом того, что предыдущий собственник изменил профиль деятельности, но не оформил это документально. Для покупателя риск в том, что он приобретает актив, юридический статус которого не совпадает с фактическим использованием — а значит, потенциально нельзя подтвердить легальность текущей эксплуатации (например, при проверках, при получении новых разрешений, при попытке привлечь финансирование под залог объекта).

2. Покупатель планирует изменить профиль использования после покупки. Здесь риск другой: расчёт окупаемости и бизнес-план могут строиться на предположении, что смена назначения — формальность, тогда как на практике это отдельная процедура со своими сроками, основаниями для отказа и, в ряде случаев, необходимостью реконструкции или приведения объекта в соответствие с новыми нормативными требованиями (пожарными, санитарными, градостроительными).

В обоих случаях вывод для покупателя одинаковый: сверять назначение по документам и фактическое использование объекта нужно до подписания договора, а не после.

Можно ли изменить назначение здания и что для этого нужно

Изменение назначения здания в принципе возможно, но это отдельная юридически значимая процедура, а не техническая правка в документах. В общих чертах процесс связан с рядом факторов:

·         соответствием планируемого назначения виду разрешённого использования земельного участка — если ВРИ участка не допускает нового назначения здания, потребуется отдельно решать вопрос с изменением ВРИ;

·         соблюдением градостроительного регламента территориальной зоны, в которой расположен объект;

·         необходимостью (в некоторых случаях) проведения реконструкции или переустройства здания, чтобы оно соответствовало техническим требованиям под новое назначение;

·         внесением изменений в ЕГРН на основании обновлённой документации.

Для покупателя практический вывод: если покупка здания делается под конкретный новый профиль использования, отличный от текущего назначения, стоит заранее — до сделки — проверить у юриста принципиальную возможность такой смены именно для этого участка и здания, а не рассчитывать, что это решится «по ходу дела» после покупки.

Что запросить у продавца и проверить самостоятельно перед сделкой

Практический чек-лист вопросов, которые стоит закрыть до подписания договора:

·         Соответствует ли назначение здания в выписке ЕГРН фактическому использованию объекта на момент продажи?

·         Какой вид разрешённого использования указан у земельного участка под зданием и совпадает ли он с назначением здания?

·         Есть ли в истории объекта прошлые переводы или реконструкции, менявшие назначение, и оформлены ли они документально?

·         Если планируется смена профиля деятельности после покупки — принципиально ли она возможна для этого участка и здания (нужна юридическая проверка, а не предположение)?

·         Соответствуют ли действующие арендаторы (если здание сдаётся) заявленному назначению объекта?

Итог

Назначение — не формальная строка в выписке, а параметр, который определяет, что можно делать со зданием и насколько просто адаптировать его под новую задачу. Перед покупкой стоит сверять документально зафиксированное назначение, вид разрешённого использования участка и фактическое использование объекта — расхождения между ними стоит выявлять и оценивать до сделки, с участием юриста, а не после подписания договора.

На портале АрендаБЦ здания в продаже по Санкт-Петербургу и Ленинградской области сопровождаются характеристиками объекта, включая назначение по документам. Если подбираете здание под конкретный вид деятельности и хотите заранее прояснить вопросы, связанные с назначением объекта, — обращайтесь к нашей команде для подбора и проверки предложений.