Инженерия и электромощность: что проверить перед покупкой здания целиком

Электрическая мощность: с чего начать проверку

Разница между «мощностью по факту» и «мощностью по документам»

У здания есть выделенная (разрешённая) мощность — величина,
зафиксированная в технических условиях (ТУ) на технологическое
присоединение и в договоре энергоснабжения с сетевой организацией.
Это не то же самое, что мощность, которую реально потребляет текущий
арендатор или собственник: фактическое потребление часто ниже
разрешённого лимита, а иногда, наоборот, объект работает на пределе
или с превышением, которое просто не фиксируется в моменте.
Для проверки нужно запросить у продавца:

• Акт технологического присоединения — документ, где указана

фактически выделенная мощность на объект

• Технические условия (ТУ) на присоединение — если объект

присоединялся или модернизировался после ввода в эксплуатацию

• Действующий договор энергоснабжения — там указывается

договорная (разрешённая к использованию) мощность

• Однолинейную схему электроснабжения здания — показывает,

как мощность распределена по вводам, щитовым и потребителям
Сопоставление этих документов с проектируемой нагрузкой (какое
оборудование, освещение, климатическая техника планируется
устанавливать новым собственником) — первый шаг оценки: достаточно
ли выделенной мощности для целевого использования здания.

Что делать, если мощности не хватает

Если планируемая нагрузка выше разрешённой мощности, есть два
основных пути:

1. Увеличение выделенной мощности через сетевую организацию —

процедура предполагает подачу заявки на технологическое
присоединение дополнительной мощности, получение новых ТУ и, как
правило, оплату присоединения. Конкретные сроки и стоимость такой
процедуры зависят от сетевой организации, региона и текущей
загрузки подстанции, обслуживающей объект по
конкретному адресу до сделки, а не после.

2. Альтернативные источники энергии — например, собственная

генерация (ГПУ, резервные генераторы) для покрытия пиковых
нагрузок без увеличения выделенной мощности от сети. Решение
уместно, если основная часть нагрузки укладывается в текущий
лимит, а превышение — эпизодическое.
Важно выяснить резерв мощности подстанции, к которой присоединено
здание, ещё на этапе переговоров — если резерва нет, увеличение
мощности может оказаться невозможным в разумные сроки в принципе,
и это меняет экономику всей сделки.

Инженерные системы: что смотреть по каждому контуру

Отопление

• Тип системы — централизованное теплоснабжение или автономная

котельная. У автономной котельной отдельно проверяется год
установки оборудования, наличие сервисного обслуживания и
документов на газовое оборудование, если котельная газовая

• Состояние трубопроводов — материал (сталь, полипропилен),

видимые следы коррозии, протечек, следы предыдущих аварийных
ремонтов

• Дата последнего капитального ремонта или замены разводки —

если данных нет в документах, это стоит уточнять напрямую у
эксплуатирующей организации здания

Вентиляция

Требования к вентиляции сильно различаются в зависимости от
назначения здания:

• Для офисного использования достаточно общеобменной приточно-

вытяжной вентиляции

• Для общепита, производства, лабораторий — нужна вентиляция с

повышенной кратностью воздухообмена и, часто, локальные вытяжные
системы (например, над технологическим оборудованием)
При осмотре стоит проверить: работает ли вентиляция сейчас, есть ли
проектная документация на систему, соответствует ли текущая
конфигурация вентиляции тому назначению, под которое покупатель
планирует использовать здание — переделка вентиляционной системы
под новое назначение может оказаться существенной статьёй затрат.

Водоснабжение и канализация

• Диаметр и материал ввода водоснабжения — определяет, какую

нагрузку способна выдержать система (актуально, если планируется
общепит или производство с повышенным водопотреблением)

• Состояние труб — материал, видимые следы протечек, ржавчины
• Канализационный выпуск — его пропускная способность имеет

значение, если новое назначение здания предполагает больший объём
стоков, чем предыдущее (например, переход от офисов к общепиту)

• Наличие локальных очистных сооружений, если это требуется

профилем деятельности — актуально для производственных зданий

Осмотр объекта: на что смотреть глазами

• Следы протечек на потолках, стенах, в местах прохода коммуникаций
• Коррозия на видимых металлических элементах, трубах, радиаторах
• Состояние электрощитовых — год установки автоматов, наличие

маркировки линий, отсутствие самодельных подключений

• Доступность подвалов и технических этажей — если доступ

ограничен или невозможен на этапе осмотра, это повод насторожиться

• Наличие исполнительной и проектной документации непосредственно

на объекте, а не только в виде копий у собственника

Документы, которые стоит запросить у продавца

• Технический паспорт БТИ
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
• Поэтажные планы с указанием инженерных коммуникаций
• Акты технологического присоединения по электричеству, газу, воде
• Договоры с ресурсоснабжающими организациями
• Проектную документацию на системы отопления, вентиляции,

водоснабжения (если сохранилась)

• Акты последних проверок инженерных систем (если проводились)

Независимый технический аудит

Если объект крупный или назначение планируется менять, разумно
привлечь независимого инженера для технического аудита перед
сделкой — до подписания, а не после. Аудит выявляет расхождения
между документами и фактическим состоянием систем, которые не видны
при обычном осмотре, и даёт основание для переговоров по цене или
условиям сделки, если найденные проблемы требуют вложений.
Если вы рассматриваете покупку здания целиком в Петербурге или
Ленобласти, в каталоге ArendaBC можно оставить заявку с описанием требований для точечного подбора.